マンション資産価値について

マンションの資産価値を決める3つのポイント

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マンションの資産価値は「一般要因」「地理的要因」「個別的要因」という3つの要因によって左右されます。
それぞれどのようなものを指すのかを知っておくことで、物件の価値をより高めることができるようになります。

一般的要因

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マンションがある地域の自然条件や経済や社会、行政の状況よって決まる要因です。

一般的要因はさらに、気象条件や土壌、地質、地盤などの「自然的要因」、人口、世帯数、不動産の取引慣行、住民のライフスタイルや公共施設の有無などの「社会的要因」、物価の水準やGDP、財政、金融サービス、税負担などの「経済的要因」、開発計画や法規制、住宅政策、住宅に関わる税制度などの「行政要因」の4つに分けられます。

物件がある地域で、これらの条件が良ければ良いほど資産価値は高くなります。

地理的要因

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その物件が建っている地域あるいは周辺地域の人気や利便性、周辺環境のことを指します。
特にマンションの場合は立地が良ければ良いほど入居者が集まりやすいので、資産価値にダイレクトに影響を及ぼす要因だと言えるでしょう

地理的要因は具体的に以下の3つの要素で左右されます。

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人気エリア

人気があるエリアなのか、不人気なエリアなのかによって物件の価値が大きく変わってきます。
「住みやすい」「ブランド力が高い」といった万人から人気があるエリアであれば物件の資産価値も自ずと高くなり、落ちにくい傾向があります

たとえば武蔵小杉は東京都心にもアクセスしやすく、駅前に商業施設が建ち並んでいて便利。一方でほどよい自然も残っていて住みやすいため非常に人気があるエリアです。


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交通利便性の高さ

駅やバス停などが近ければ通勤や通学など外出にも便利なので物件の資産価値が高くなります。
特に駅からの距離は非常に重要で、近ければ近いほど価値が高く、遠ければ遠いほど価値が低くなる傾向があります

また、最寄りの駅から都心部にアクセスしやすい、例えば新宿や渋谷などに乗り換えなしで行けるなどといった条件であれば、さらに資産価値は高くなります。


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周辺環境

周辺の環境も物件の資産価値を大きく左右します。
たとえば工場や高速道路、幹線道路の周辺にあるマンションは騒音や空気汚染がどうしても発生しやすいため、避けられる傾向があって資産価値も低くなりがちです

一方で、商業施設やスーパー、コンビニが近くにあれば買い物をするのに便利なので人気が高くなる傾向があります。

保育園や幼稚園、学校などが近ければ子育てがしやすいので、やはりマンションの資産価値は高くなります

マンションそのものはもちろん、周辺の環境や施設によっても大きく資産価値は左右されるのです。


個別的要因

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個別的要因とは、その物件の品質や性能、デザインや管理体制などを指します
言い換えれば、「そのマンションが魅力的かどうか?」「商品としてみたときにどうか?」といったことになります。個別的要因は以下のような要素が大きく左右します。

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建物の築年数

基本的にマンションの資産価値は築年数に比例すると言っても過言ではありません。新しければ新しいほど価値が高く、古ければ古いほど価値が低くなります

やはり新しいマンションは外観も内装もきれいだし、設備も充実していて耐震性も高いので人気です。古いマンションは汚れが目立ち、どうしてもデザイン面や間取りなども時代遅れな感じがする上に、耐震性能も新しいマンションと比較すると劣ってしまうため、価値が下がってしまいます。

特に1981年以前の「旧耐震基準」で建てられた建物や、法定耐用年数である47年を経過したマンションは顕著に資産価値が低く見られる可能性があります


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管理体制やメンテナンス

マンションの管理体制も資産価値を左右します。管理人が常駐していれば常に掃除や設備のメンテナンスなどを行き届かせることができる、住民の要望に対してきめ細かくスピーディーに対応できる、防犯や防災の面でも安心感があるという理由で資産価値が高くなります。

また、常にメンテナンスがされていて故障や不具合がない、きれいな状態に保たれていれば、資産価値は落ちにくくなります

築年数が浅くてもメンテナンスがほとんどされていないようなマンションよりも、築年数が若干古くてもメンテナンスが行き届いているマンションのほうが、資産価値が高いというケースもあるくらいです。


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デザイン性に優れた建物

マンションのデザイン性も資産価値に直結します。
やはり最新の流行を取り入れたおしゃれなデザイナーズマンションや見た目が豪華で立派な高級マンションは資産価値が高くなります。
逆に設計が古臭い、チープな雰囲気のマンションは資産価値もそれなりです。

特にマンションの顔であるエントランスや、人目につきやすい外壁のデザイン性が優れていると人気が集まりやすくなり、資産価値が落ちにくくなります
荘厳で立派なエントランスやセンスを感じさせる外壁などはマンションの印象を大きく変えるもの。ここだけでもリノベーションすることで、資産価値が大きくアップする可能性があります。


マンションの資産価値は後天的に上げられる

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残念ながら一般的要因や地理的要因はオーナーや管理会社がいくら努力しても変えることができません。しかし、個別的要因は変えることが可能です。

築年数が古くてもしっかりとした管理体制を構築してメンテナンスを行う、エントランスや外壁のデザインを創り変えるリノベーションを行うといった工夫でマンションの価値は大きく変えられる可能性があります。

「マンションの資産価値を高めたい」「デザインを変えて入居者が集まる物件にしたい」というお悩みやご希望がありましたら、SOZOFACTORYにお気軽にご相談ください。